مستاجر و 5 قانون مهم برای خرید خانه ای که در تصرف مستاجر است

جزئیات خرید خانه ای که در تصرف مستاجر است

محدودیت های خرید خانه با حضور اجاره نشین

محدودیت های خرید خانه با مستاجر
محدودیت های خرید خانه با مستاجر

حضور اجاره نشین در خانه ای که قصد خرید آن را دارید، ممکن است مشکلات مختلفی را ایجاد نماید.

از نظر قانونی، اجاره نشین و صاحبخانه جدید، دارای حقوق مختلفی هستند. اما بطور کلی، قوانین به نفع اجاره نشین می باشد. اگر خانه ای که قصد خریدش را دارید، در تصرف یک اجاره نشین است، توصیه می کنیم که قبل از خرید خانه حتما با او توافق کنید. در ادامه این مقاله، به اهمیت این موضوع پی خواهید برد.

شرح اجاره و قرارداد مستاجر قانونی

اگر در مورد اجاره نشین صحبت می کنیم، به این معنی است که یک قرارداد اجاره کتبی یا شفاهی وجود دارد.

پس از پرداختن به موضوع قرارداد های اجاره و ثبت آن در قانون تعهدات ترکیه، اجاره نامه به یک سند معتبر مالی تبدیل شد. بنابراین با تغییر مالک، ملک خریداری شده، به راحتی مشمول تخلیه فوری نخواهد شد.

شرایط تحویل ملک خریداری شده که تحت تصرف اجاره نشین می باشد

اگر قبل از خرید خانه، با اجاره نشین ساکن در ملک مورد معامله، توافق نکرده اید و یا توافقی در زمان انتقال سند مالکیت به ثبت نرسانده اید، می بایست حداکثر تا 1 ماه از تاریخ انتقال سند، اخطاریه رسمی را به اجاره نشین ابلاغ نمایید.

چنانچه سلسله مراتب قانونی را رعایت نکنید و حداکثر ظرف مدت یک ماه از تاریخ خرید ملک و انتقال رسمی سند، اخطار رسمی به اجاره نشین ابلاغ نکنید، به این معنی است که شما شرایط و ضوابط اجاره نامه از پیش تنظیم شده را پذیرفته اید.

پس از ارسال هشدار رسمی، اگر مدت زمان باقیمانده از قرارداد اجاره، بیش از 6 ماه باشد، اجاره نشین موظف به تخلیه وتحویل ملک مورد معامله تا پایان قرارداد اجاره خود و یا حداکثر ظرف 6 ماه تخلیه نماید. با این حال اگر اجاره نشین، به تعهدات خود عمل نکند، این فرصت را دارید که قرارداد اجاره او را، بدون انتظار برای پایان اجاره فسخ نمایید.

ماده و قانون مربوطه در صورت تغییر مالک (موجر)

قانون تعهدات ماده 351:

“اگر خریدار یا مالک جدید، ملک تحت تصرف اجاره نشین را به منظور استفاده خود، همسر، فرزندان یا سایر اشخاصی که طبق قانون، موظف به نگهداری از آنها است را نیاز داشته باشد (به دلیل نیاز به مسکن یا محل کار)، مشروط بر این که حداکثر ظرف یک ماه از تاریخ تملک به شخص اجاره نشین اطلاع داده باشد”، به دلیل ضرورت می تواند به منظور فسخ قرارداد، از طریق شکایتی که ظرف یک ماه تشکیل می شود، استفاده کند.

از طرف دیگر، اگر قبل یا بعد از خرید خانه، با اجاره نشین توافق کنید، این توافقنامه باید به صورت کتبی و تا حد امکان در حضور شاهدان منعقد شود. بطور کلی، توافق شفاهی در مواقع بروز اختلاف، مورد استناد قانون نخواهد بود.

موضوع دیگری که باید از آن آگاه باشید، ودیعه یا دپوزیت پرداخت شده توسط اجاره نشین  ملک در در دست اجاره است. از آنجا که شرایط اجاره نامه و تعهدات مالک قبلی، به مالک جدید منتقل می شود، صاحبخانه قدیمی باید پس از تکمیل مراحل در سند مالکیت، سپرده اجاره نشین خود را به مالک جدید خانه پرداخت نماید. از طرف دیگر، اگر صاحبخانه قدیمی ودیعه را منتقل نکند، هم صاحبخانه جدید و هم مستاجر، حق طرح دعوی دارند.

حاشیه نویسی شرایط مستاجر ساکن در ملک در قرارداد خرید و سند ملک

حاشیه نویسی در سند ملک
حاشیه نویسی در سند ملک

اگرچه چندان رایج نیست، اما توافق در خصوص زمان فسخ قرارداد های اجاره، زمانی معتبر خواهد بود که در حاشیه سند ملک خریداری شده، نوشته شود.

این حاشیه نویسی به این معنی است که اجاره نشین، در طول قرارداد اجاره، تا زمانی که به تعهدات خود عمل می کند نمی تواند اخراج شود.

در صورتی که سند مالکیت با حاشیه نویسی، تنظیم و منتقل شود، به این معنی است که شرایط قرارداد اجاره موجود نیز، از طرف مالک جدید پذیرفته شده است.

اگر قصد سکونت در خانه خریداری شده را دارید، ابتدا باید بدانید که آیا حاشیه نویسی مرتبط با اجاره نشین، در این سند وجود دارد یا خیر.

اگر سند مالکیت حاوی حاشیه نویسی باشد، احتمالاً با یک اجاره نامه بلند مدت روبرو هستید.

در نهایت، اگر می خواهید خانه ای را خریداری کنید که در تصرف اجاره نشین است، بهتر است قبل از هر اقدامی، مذاکره و توافق مکتوب را با او داشته باشید.

خانه را بر اساس اظهارات شفاهی مالک قبلی و یا مشاور املاک، در خصوص تخلیه و فسخ قرارداد اجاره نشین متصرف، خریداری نکنید. هرگونه تعهد شفاهی با اجاره نشین

یا مالک قبلی ملک معامله شده، در مراجع قضائی، قابل استناد نیست.

منبع

حقوق اجاره نشین و مالک، بر اساس قانون تعهدات ترکیه

در این مقاله، دو عنصر تعهدات قانونی موجر و مستاجر نسبت به یکدیگر را پوشش می دهیم. از سال 2011، قراردادهای اجاره، در قانون تعهدات ترکیه به شماره 6098 تنظیم شده است.

در حقیقت باید بگوییم، رابطه مالک و اجاره نشین با اصلاح قانون، به رابطه بدهکار و طلبکار تبدیل شده است و قرارداد اجاره در واقع، حکم سفته را دارد. بنابراین قبل از امضای قرارداد اجاره، شرایط موجود و تعهدات مربوطه را به خوبی ارزیابی کنید.

تعریف قانونی قرارداد اجاره فی مابین مالک و اجاره نشین

طبق قوانین جدید، 3 عنصر اساسی به عنوان موجر، مستاجر و قرارداد اجاره وجود دارد. در ماده مربوطه (ماده 299) ، قرارداد اجاره به شرح زیر تعریف شده است:

“این قراردادی است که در آن موجر متعهد می شود استفاده از ملک خود را به شخص دیگری بسپارد و اجاره نشین متعهد می شود که در ازای آن، اجاره مورد توافق را بپردازد. ”

فسخ قرارداد اجاره توسط اجاره نشین

قانون تعهدات ماده 325:

اگر اجاره نشین، بدون رعایت مدت قرارداد یا مدت قانونی فسخ اجاره نامه، ملک مورد اجاره را بازگرداند و درخواست فسخ زودهنگام را داشته باشد، بدهی های ناشی از قرارداد اجاره به مدت زمان معقول ادامه می یابد تا زمانی که ملک اجاره ای، تحت شرایط مشابه قابل اجاره باشد.

تعهدات قانونی موجر و مستاجر، پس از عقد قرارداد اجاره

تعهدات موجر به مستاجر

اجازه دهید موضوعاتی که اساس تعهدات موجر در مقابل مستاجر است را بررسی کنیم. در ادامه به مواردی که در اولویت قوانین موجر و مستاجر هستند اشاره خواهیم داشت.

اساسی ترین تعهد موجر در مقابل مستاجر، این است که موجر اطمینان حاصل کند تا املاک و مستغلات، همانطور که اجاره شده است (بدون استهلاک ناشی از استفاده) در طول مدت قرارداد اجاره، باقی می ماند. (ماده 301 )

موجر باید پرداخت های مربوط به مورد اجاره شده نظیر بیمه، مالیات و غیره را بپردازد. مگر اینکه در قرارداد اجاره به نحو دیگری با مستاجر توافق شده باشد. (ماده 302)

موجر موظف است تمام هزینه های جانبی موجود یا پیش بینی نشده را به شرطی که مربوط به مستاجر نباشد، پرداخت نماید. (ماده 303)

موجر موظف است خسارت ناشی از بروز هرگونه نقص در ملک اجاره ای و تحت تصرف مستاجر که منجر به تحمیل ضرر و آسیب احتمالی به مستأجر می شود را جبران نماید. (ماده 308)

در صورت تاخیر در پرداخت اجاره از طرف مستاجر، نمی توان با هیچ بند و ماده قانون کیفری به نتیجه رسید. (ماده 346)

مستأجر می تواند از موجر بخواهد تا معایب موجود در ملک مورد اجاره را در مدت زمان معقول برطرف نماید.

اگر نواقص در مدت معقول برطرف نشود، ممکن است مستأجر نقص را برطرف نماید و مستاجر،هزینه های پرداختی را از مبلغ اجاره کسر نماید. در صورتی که نواقص احتمالی، در مدت زمان معین رفع نشود، مستأجر می تواند قرارداد را فسخ نماید. (ماده 306)

جدا از این موارد، ضمن بررسی قانون تعهدات مالک و مستاجر، با عبارتی مانند “مگر این که عرف محلی باشد” روبرو می شویم.

با استفاده از این جمله، اینگونه برداشت می شود که شیوه های عمومی حاکم در منطقه ملک اجاره شده، پذیرفته شده است. با این حال، باید توجه داشت که آداب و رسوم محلی فراتر از قانون نیست و اگر خلاف قانون باشد، مالک و مستاجر می بایست تابع قانون باشند.

تعهدات مستاجر به موجر

تعهدات مربوطه، به روشنی در قانون بیان شده است. بیایید به اصول اولیه تعهدات نگاهی بیندازیم:

اساسی ترین تعهد اجاره نشین، پرداخت اجاره بها است. (ماده 313)

اگر تاریخ پرداخت اجاره، در اجاره نامه او مشخص نشده باشد یا در منطقه ای که املاک در آن واقع شده است، روش عمومی وجود نداشته باشد، اجاره مورد توافق می بایست در پایان هر ماه پرداخت می شود. (ماده 314)

اگر اجارنشین، اجاره یا سایر هزینه هایی را که موظف به پرداخت آن است پرداخت نکند، موجر می تواند اجاره نامه را فسخ نماید. (ماده 315)

اجاره نشین می بایست به منظور هرگونه تغییر در ملک اجاره ای تحت تصرف خود، اجازه کتبی از موجر داشته باشد.

اجاره نشین باید خانه را با همان شرایطی که ملک را از مالک تحویل گرفته است، مجددا به مالک تحویل دهد. با این حال هیچ مسئولیتی به علت استهلاک ناشی از استفاده، متوجه شخص اجاره نشین نیست.

یکی دیگر از تعهدات اساسی اجاره نشین، چه از نظر قانون تعهدات و چه در سایر قوانین مربوطه، این است که اجاره نشین می بایست مراقبت لازم را نسبت به املاک اجاره ای داشته باشد و با رعایت حقوق ساکنین، اوقات خوشی را داشته باشد. در غیر این صورت، موجر حق دارد قرارداد تنظیم شده را به صورت یک طرفه فسخ نماید.

منبع

خلاصه قوانین و حقوق صاحبخانه و مستاجر  در 5 نکته

لطفا پست خرید خانه و 5 قانون مهم مرتبط با مالک و مستاجر را به اشتراک بگذارید:

مشکلاتی که مالکان و مستاجران در خرید خانه با آن روبرو هستند، به علت عدم آگاهی کامل از قوانین حاکم بر قرارداد های اجاره منعقد شده فی مابین مالک و مستاجر می باشد.

گروه مشاوران سفیر ترکیه در بخش حقوقی، با تدوین 5 مورد مهم و اساسی مرتبط با مالک و مستاجر، منبعی در این زمینه ایجاد نموده است و گوشه ای از موارد حقوقی مالک و مستاجر را بطور مختصر با شما به اشتراک گذاشته است.

در ادامه این مطلب، حقوق مالکان و مستاجران در 5 قسمت خلاصه، مرتبط با املاک تازه خریداری شده ارائه شده است.

1- اگر مستاجر در ملک خریداری شده وجود داشته باشد

در ماده 310، قانون تعهدات ترکیه به شماره 6098، بیان شده است که شرایط ملک مورد معامله، پس از تنظیم قرارداد اجاره، تغییر حالت می دهد و شخصی که به تازگی این ملک را خریداری کرده است، طرف قرارداد با مستاجر قدیمی خواهد شد.

بنابراین موضوع، تعهد مستاجر به صاحبخانه جدید ادامه می یابد و صاحبخانه جدید نیز ممکن است بخواهد که تعهدات قراردادی خود را انجام دهد.

2- در صورتی که مالک جدید بخواهد از ملک خود استفاده کند

صاحبخانه می تواند مستاجر را بیرون کند. ظرف مدت حداکثر یک ماه از تاریخ خرید، مالک باید این وضعیت را کتباً اطلاع رسانی و استدلال تخلیه را ارائه دهد.

3) اگر موجر نیازی به استفاده از ملک نداشته باشد و بخواهد مستاجر را بیرون کند

در این مورد، مستاجر می تواند با ارائه رسیدهای پرداخت اجاره در زمان های قید شده در اجاره نامه، خوش حسابی خود را به عنوان یک مستاجر به اثبات برساند.

4) در صورت وجود حاشیه نویسی مرتبط با قرارداد اجاره مستاجر در سند مالکیت

مالک جدید حتی به علت استفاده شخصی، نمی تواند قرارداد اجاره  مستاجر را فسخ نماید.

5) اگر مالک جدید بخواهد با قرارداد مستاجر قبلی ادامه دهد

در این صورت کافی است که صاحب ملک با ثبت شماره حساب بانکی خود در اجاره نامه و تایید دفتر اسناد، به مستاجر اعلام نماید که مالک جدید ملک است.

ضمن دریافت مشاوره تخصصی از گروه مشاوران سفیر ترکیه در خصوص خرید و فروش و جزئیات قرارداد های ملکی، اطمینان خاطر داشته باشید که محدودیتی برای فروش ملک خود در آینده ایجاد نخواهید داشت.

فهرست مطالب

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *